Có nên thuê mặt bằng để kinh doanh cửa hàng tạp hóa, siêu thị mini?

Trong cấu trúc chi phí vận hành (OPEX) của một siêu thị mini, phí thuê mặt bằng thường chiếm tỷ trọng lớn nhất và mang tính chất quyết định đến điểm hòa vốn (Break-even Point). Việc lựa chọn vị trí không đơn thuần là tìm một chỗ 'đẹp', mà là bài toán tối ưu hóa giữa lưu lượng khách (Traffic) và khả năng chuyển đổi doanh thu thực tế.

1. So sánh giữa việc kinh doanh người kinh doanh tại nhà và phải đi thuê mặt bằng

Kinh doanh trên mặt bằng sẵn có của nhà nói chung luôn là lợi thế vô cùng lớn, và đặc biệt với mô hình siêu thị mini, hay cửa hàng tạp hóa thì lợi thế đó càng được rõ ràng hơn, bởi mô hình bán lẻ này là mô hình kinh doanh địa điểm, cửa hàng cần phải kinh doanh một thời gian mới có được lượng khách quen, tuy nhiên nếu phải thuê mặt bằng và trong trường hợp nào đó như giá thuê tăng quá cao, chủ nhà không muốn cho thuê tiếp, hoặc giải phóng mặt bằng… mà cửa hàng phải dịch chuyển đi chỗ khác, gần như lượng khách quen này không còn nữa, và bạn lại bắt đầu lại từ đầu ở vị trí kinh doanh mới.

Tuy nhiên không phải mặt bằng nào kinh doanh tại nhà cũng phù hợp, bởi với mô hình này, cần phải có mặt bằng ở khu vực đông dân cư, giao thông thuận tiện, có chỗ dừng đỗ xe và đảm bảo an toàn cho khách… nhưng với các mặt bằng đi thuê thì lại có thể lựa chọn được các tiêu chí phù hợp để khai thác tối đa vốn đầu tư kinh doanh, cũng như hiệu quả kinh tế có thể mang lại.

Dưới đây là bảng so sánh giữa việc mô hình siêu thị mini kinh doanh tại nhà và đi thuê mặt bằng.

2. Khi nào "NÊN" quyết định thuê mặt bằng ngay?

Vị trí đắc địa thực sự

Nếu đã phải bắt buộc đi thuê mặt bằng để kinh doanh, thì hãy tìm hiểu thật kỹ, lựa chọn mặt bằng thật sự phù hợp với mô hình kinh doanh của mình. 
Một mặt bằng kinh doanh tạp hóa, siêu thị tốt cần đáp ứng được các tiêu chí sau đây, mặt bằng nào càng có được nhiều tiêu chí thì càng lợi thế.

Đông dân cư

Hãy quan sát Vùng sơ cấp (Primary Zone): Bán kính 500m (Khách đi bộ, đóng góp 60-70% doanh thu), và vùng thứ cấp (Secondary Zone), bán kính 1-2km (Khách đi xe máy, đóng góp 20% doanh thu), xem lượng dân cư sinh sống ở đó có đông đúc không? Cách đơn giản và hiệu quả nhất là bạn có thể dùng google maps để xem, khi bạn quan sát trên này sẽ bao quát được toàn bộ khu vực xung quanh một cách đơn giản, ngay cả giao thông, ngõ ngách thông với nhau như nào cũng có thể biết một cách nhanh chóng, đây cũng chính là cách mà chúng tôi sử dụng khi đánh giá sức mua của khách hàng sử dụng gói dịch vụ setup siêu thị của Thịnh Setup.

Lời khuyên: Nếu mặt bằng nằm ở đường một chiều hoặc có dải phân cách cứng, "Vùng bao phủ" sẽ bị cắt đôi, làm giảm 50% khả năng tiếp cận khách đối diện.

Giao thông thuận tiện

Phân tích Luồng giao thông (Traffic Flow): Bạn cần phân biệt rõ giữa Giao thông xuyên tâm (người di chuyển nhanh qua trục lộ chính) và Giao thông nội khu (dân cư địa phương). Với mô hình FMCG, ưu tiên tuyệt đối các vị trí có tốc độ di chuyển thấp, thuận tiện cho việc dừng đỗ tức thì (Impulse Buying).

Hợp đồng dài hạn

Qua quá trình tìm hiểu, trao đổi cần đánh giá khả năng thuê được mặt bằng có thời hạn lâu dài, càng lâu dài càng tốt, tối thiểu phải nhìn thấy có khả năng thuê được trên 5 năm. Bạn cần lưu ý, một cửa hàng mở mới ra ít nhất cần phải mất thời gian 3-6 tháng mới có tệp khách quen thường xuyên, trừ trường hợp các cửa hàng ở chân tòa nhà chung cư thì chỉ mất 1-2 tuần là khách hàng biết đến cửa hàng sớm. Nên nếu thời hạn thuê mặt bằng quá ngắn, rất có thể bạn rời vào trường hợp khách hàng chưa biết đến cửa hàng thì đã bị chuyển đi.

Pháp lý rõ ràng

Mặt bằng đi thuê để mở siêu thị mini, cửa hàng tạp hóa cần đảm bảo pháp lý rõ ràng, không có tranh chấp và rủi ro liên quan đến pháp lý, thậm chí ngay cả trường hợp sổ đó có đang được thế chấp ngân hàng hay không cần cần phải xem xét. Ngay cả trường hợp đền bù có trong hợp đồng thuê nhà có lớn đế mấy thì cũng không thể bù đắp lại khi mặt bằng đó vướng vào các vụ tranh chấp pháp lý đâu. Ví dụ trường hợp cụ thể như này xảy ra: Cửa hàng bị tạt sơn, hoặc ném các thứ bẩn thỉu, hôi thối vào cửa hàng, mặc dù sự việc đó không phải do bạn gây ra hoặc liên quan trực tiếp tới, nhưng hậu quả là bạn và cửa hàng mới là người phải chịu.

Giá thành ổn định

Vấn đề giá thuê mặt bằng cũng có nhiều biến động, nó phụ thuộc vào thị trường bất động sản xung quanh, nhu cầu tăng giá của chủ nhà, nên bạn cần ký một bản hợp đồng rõ ràng cả về thời gian thuê và lộ trình tăng giá, đừng dễ dãi, tặc lưỡi trong việc ký mặt bằng kinh doành mà có quá nhiều điều khoản bất lợi cho mình.

Có tệp khách hàng có sẵn

Ưu tiên thuê các khu vực có sẵn tệp khách hàng như: Gần bệnh viện, gần trường học, gần nhiều khu văn phòng, hoặc sinh viên sinh sống… có thể giá thuê mặt bằng sẽ cao, nhưng đổi lại cơ hội kinh doanh sẽ cao hơn rất nhiều, sẽ giảm áp lực phải tìm kiếm khách hàng, nhất là đối với người mới như bạn.

Tài chính khỏe

Khác với trường hợp kinh doanh tại nhà, việc bạn đi thuê mặt bằng kinh doanh cửa hàng tạp hóa, siêu thị mini sẽ mất một khoản chi phí không hề nhỏ, ít nhất là 1 tháng đặt cọc và 6 tháng đóng tiền nhà đợt 1, thậm chí có một số mặt bằng bạn phải mất chi phí bổ sung sửa sang lại để hoàn thiện mặt bằng. Nên tài chính không đủ khỏe mà đi thuê mặt bằng kinh doanh là khá rủi ro và mất lợi thế cạnh tranh.

An ninh tốt

Lựa chọn các địa điểm nằm ở khu vực có an ninh tốt cũng là điều rất quan trọng, không chỉ thuần túy trong thời gian cửa hàng hoạt động kinh doanh, mà có thể ban đêm cửa hàng phải khóa trái cửa và không có người trông coi thì cửa hàng vẫn cần phải được đảm bảo an toàn, hầu hết rất ít cửa hàng mua bảo hiểm cháy nổ, trộm cắp, nên việc cửa hàng được đặt trong vùng an toàn tự có là cần thiết.

Bảng tiêu chí lựa chọn mặt bằng siêu thị mini/Tạp hóa

3. Công thức tính toán: Tiền thuê bao nhiêu là "ngưỡng an toàn"?

Trong kinh doanh bán lẻ, tiền thuê mặt bằng thường là chi phí cố định (Fixed Cost) lớn nhất và áp lực nhất. Để xác định "ngưỡng an toàn", ông cần căn cứ vào Tỷ lệ chi phí thuê trên doanh thu (Rent-to-Sales Ratio) và Biên lợi nhuận gộp (Gross Profit Margin) của ngành hàng cụ thể.

Dưới đây là các công thức và định mức thực chiến:

Đây là thước đo phổ biến nhất để kiểm soát sức khỏe tài chính của cửa hàng:

R = (Tổng chi phí thuê hàng tháng / Doanh thu mục tiêu hàng tháng) x 100%

Ngưỡng an toàn theo từng mô hình bán lẻ

Không có con số chung cho từng cửa hàng, nhưng ngưỡng an toàn đối với dạng mô hình siêu thị mini, cửa hàng tạp hóa khoảng 5-7%.

Công thức tính Doanh thu tối thiểu để "nuôi" mặt bằng

Trước khi ký hợp đồng, ông nên tính ngược lại xem mặt bằng đó cần tạo ra bao nhiêu tiền mỗi ngày mới đạt ngưỡng an toàn:

Doanh thu cần thiết = Tiền thuê mặt bằng/R an toàn

Ví dụ cụ thể:

Bạn thuê một mặt bằng với giá 15 triệu, và R an toàn bạn để khoảng 3%, thì doanh thu cần thiết cần phải có là: 15.000.000/0,05 =  300 triệu

Bạn thuê một mặt bằng với giá 15 triệu, và R an toàn bạn để khoảng 7%, thì doanh thu cần thiết cần phải có là: 15.000.000/0,07 =  214,2 triệu

Lưu ý:

Bạn để R an toàn càng thấp thì mục tiêu doanh thu cần thiết của bạn cần phải vượt qua càng cao, đồng nghĩa áp lực bạn nhìn thấy sẽ càng lớn, tuy nhiên độ rủi ro trong kinh doanh của bạn sẽ giảm đi. Ví dụ như ở trên, bạn khảo sát thấy với quy mô cửa hàng như vậy khó đạt ngưỡng doanh thu được 300 triệu, mà giá thuê mặt bằng tận 15 triệu/ tháng, cộng thêm các chi phí khác như: Điện nước mạng, nhân sự, khấu hao, lãi ngân hàng... thì lợi nhuận từ doanh thu 300 triệu kia mang lại sẽ không đủ chi phí.

Và lời khuyên từ chuyên gia là khi lập kế hoạch kinh doanh, và quá trình tìm kiếm mặt bằng, hãy để R an toàn ở mức thấp nhất có thể, để có thể nhìn thấy áp lực kinh doanh cao nhất rồi hãy ra quyết định.

Bảng tổng kết: Ngưỡng an toàn chi phí thuê mặt bằng

Ví dụ minh họa thực tế

4. Tiêu chí vàng khi thuê mặt bằng kinh doanh tạp hóa, siêu thị

Ngoài các tiêu chí cần thiết đã được nói ở trên, nhưng để quyết định xuống tiền chốt mặt bằng kinh doanh một cách tối ưu nhất có thể, sau đây là các tiêu chí vàng giúp cho bạn có thêm kiến thức và thông tin để mạnh dạn ra quyết định hơn, và đặc biệt nó sẽ giúp cho bạn "tiết kiệm" 20-30% chi phí thuê mặt bằng mà hầu hết không nhiều người biết.

1. Mặt tiền rộng

Ưu tiên Mặt tiền hiệu dụng: Thông số vàng cho một siêu thị mini là lòng nhà rộng trên 4.3m. Về mặt kỹ thuật, kích thước này cho phép triển khai Layout 2 dãy kệ đôi trung tâm cùng 2 dãy áp tường, giúp tối ưu hóa mật độ trưng bày (Display Density) tăng thêm 20-30% so với các mặt bằng hẹp, từ đó đẩy cao chỉ số doanh thu trên mỗi mét vuông (Sales per Sq. Ft).

Ví dụ cùng 1 mặt bằng 80m2, mặt bằng có độ rộng trong lòng > 4,3m (lưu ý là độ rộng trong lòng nhà - không phải mặt tiền ngôi nhà) với giá thuê 13 triệu, và 1 mặt bằng cũng 80m2 nhưng độ rộng trong lòng chỉ có 4m mà giá thuê 11 triệu thì hãy mạnh dạn chọn mặt bằng giá thuê 13 triệu nhé.

2. Thẩm định hạ tầng kỹ thuật (Technical Site Survey)

Đừng chỉ nhìn vào bề nổi là cái sàn trống, một người đi thuê chuyên nghiệp phải soi kỹ "khung xương" của mặt bằng. Đây là những yếu tố có thể làm đội chi phí vận hành hoặc phá nát layout của bạn:

Hệ thống điện (Power Supply): Kiểm tra xem mặt bằng có hỗ trợ điện 3 pha không? Với các siêu thị mini hiện đại, việc sử dụng các dòng tủ mát trưng bày thực phẩm sạch (như Vinacool) tiêu tốn công suất rất lớn. Nếu chỉ có điện dân dụng, hệ thống sẽ liên tục quá tải, gây hỏng hàng hóa và nguy cơ chập cháy cao.

Hệ số cột chịu lực (Structural Columns): Ưu tiên mặt bằng "thông thủy" (ít cột giữa nhà). Cột không chỉ làm ngắt quãng các dãy kệ, làm giảm diện tích trưng bày thực phẩm mà còn tạo ra các "điểm mù" (Blind Spots) cho hệ thống camera an ninh, tạo điều kiện cho tình trạng thất thoát hàng hóa.

Cao độ trần (Ceiling Height): Với tiêu chuẩn kệ siêu thị cao 2.1m (7 tầng) mà tôi thường tư vấn, trần nhà cần đạt độ cao tối thiểu 3m. Trần quá thấp sẽ gây cảm giác bí bách, ngột ngạt cho khách hàng; ngược lại, trần quá cao (trên 4.5m) mà không làm trần thạch cao sẽ khiến hệ thống máy lạnh "ngốn" điện khủng khiếp để làm mát toàn bộ không gian.

3. Biển bảng dễ thấy

Biển bảng cửa hàng cần được quan sát một cách thuận lợi, không bị cây cối, cột điện che khuất. Mặt tiền có thể rộng nhưng nếu bị tán cây rậm rạp hay cột điện án ngữ ngay chính giữa che khuất biển hiệu thì coi như bạn mất trắng lượng khách vãng lai. Một mặt bằng "đắt giá" phải đảm bảo người đi đường có thể nhận diện cửa hàng từ khoảng cách ít nhất 50m. Hãy trực tiếp đóng vai người lái xe, quan sát từ xa để kiểm tra mọi "điểm mù" trước khi ký hợp đồng. Nhớ rằng: Khách hàng không thấy bạn, nghĩa là bạn không tồn tại trong tâm trí họ.

Lời khuyên từ Thịnh Setup: Hãy đứng từ bên kia đường, đóng vai một người khách đang vội vã đi làm để quan sát mặt tiền. Nếu trong vòng 3 giây bạn không ấn tượng với cửa hàng của mình, đó là lúc bạn cần phải điều chỉnh lại phương án setup biển bảng ngay lập tức.

4. Sức mua đủ lớn

Như nói ở trên để việc thuê mặt bằng kinh doanh tạp hóa, hay siêu thị mini an toàn, thì doanh thu dự kiến cần phải được đảm bảo đạt được ngưỡng an toàn, và một trong những điều kiện quan trọng nhất đó chính là sức mua tại khu vực đó đủ lớn. Để khảo sát được sức mua tại khu vực bạn có thể dựa vào các yếu tố sau:

• Mật độ dân cư bán kính 500m - 1km
• Khả năng chi tiêu trong khu vực quanh cửa hàng, sau này gọi là giá trị bình quân trên đơn hàng.
• Số lượng cửa hàng cạnh tranh: Số lượng cửa hàng càng nhiều thì minh chứng sức mua càng lớn nhưng kèm theo đó là cạnh tranh cũng khốc liệt.

5. Phân tích cơ hội kinh doanh

Để đưa ra phân tích một cách chi tiết nhất sẽ là điều khá khó khăn đối với người mới, tuy nhiên rất may mắn khi bạn đang ở đây và đọc nội dung bài viết này. Bạn cần có các phương pháp và thủ thuật để dự đoán được mức độ doanh thu dự kiến một các cụ thể nhất. Bạn có thể tham khảo và sử dụng các thủ thuật sau:

• Hỏi dò thông tin từ các cửa hàng bên cạnh: Bằng cách nào đó như đóng vai người mua hàng, vào mua vài lần, trò chuyện, rồi dò hỏi thông tin từ nhân viên bán hàng, chủ cửa hàng, hoặc sale... Nhưng trong nhóm này, khả năng thông tin từ nhân viên bán hàng, hay sale có tính thực tế cao hơn so với chủ nhé.
• Trực tiếp phân tích: Bạn muốn biết được cửa hàng này một ngày bán được bao nhiêu đơn hàng, thì hãy là người đầu tiên và cuối cùng mua hàng từ cửa hàng, tức là sáng sớm, khi cửa hàng mở bạn vào mua, và trước khi họ đóng cửa hoặc gần đóng cửa bạn là người mua cuối cùng, khi đó bạn lấy số hóa đơn cuối trừ đi số hóa đơn đầu, thì sẽ ra số lượng hóa đơn trong 1 ngày của họ. 
• Cộng dồn đơn hàng sale giao: Cẩn thận hơn thì nên tính toán trong1 tuần, tức là bạn khéo léo dò hỏi và cộng được toàn bộ số tiền mà các nhà cung cấp giao trong 1 tuần, thì bạn sẽ ra được 1 tuần cửa hàng này nhập được bao nhiêu tiền hàng, bạn chia bình quân của từng ngày, rồi nhân vơi 30 ra tổng nhập trong một tháng, và cộng thêm khoảng 15% (lợi nhuận), thì sẽ ra được doanh thu của cửa hàng đó nhé.
• Phương pháp theo quy mô vận hành: Dựa vào diện tích kinh doanh, số lượng nhân viên, số lượng quầy thu ngân và quan sát khoảng vài tiếng, là cũng có thể dự đoán được doanh thu dự kiến, tuy nhiên cách này với người đã có kinh nghiệm, còn người mới thì sẽ gặp đôi chút khó khăn.

5. Tổng kết và lời khuyên của chuyên gia

Với việc tôi đã từng tư vấn và thực hiện setup siêu thị lên tới vài trăm cửa hàng, có thời gian quan sát và phân tích thị trường bán lẻ rất lâu rồi. Tôi đưa ra một kết luận: Thuê mặt bằng kinh doanh là con dao hai lưỡi, nó vừa là rất rủi ro, nhưng cũng vừa là cơ hội lớn vì bạn có thể lựa chọn được mặt bằng kinh doanh ưng ý.

Đặc biệt nếu vốn đầu tư kinh doanh của bạn mỏng, thì việc thuê mặt bằng kinh doanh sẽ đối mặt rủi ro càng lớn, đối với nhóm này thì có thể lựa chọn phương án kinh doanh tại nhà hoặc thuê ở các mặt bằng có diện tích nhỏ vừa với lực tài chính vốn có của mình.

Vậy nên việc lựa chọn được mặt bằng phù hợp với hoàn cảnh chung là điều hết sức, hết sức quan trọng. Bạn đừng vội ra quyết định theo cảm xúc, tuyệt đối không vì mấy kỹ thuật chốt sale của môi giới, hay chủ nhà mà vội đặt bút ký ngay. Và lưu ý luôn yêu cầu thời gian miễn phí tiền nhà (Grace Period) từ 15-30 ngày để thi công layout.

Hãy dựa vào những kiến thức, và kỹ năng như nội dung bài viết này đã chia sẻ, thậm chí thuê đơn vị có kinh nghiệm, hoặc dịch vụ phân tích hỗ trợ, có thể chỉ mất một khoản chi phí nhỏ, nhưng bạn có thể tránh được một mặt bằng rủi ro, hoặc tự tin hơn để chốt một mặt bằng ưng ý.

Bạn đã sở hữu mặt bằng nhưng chưa biết cách tối ưu không gian sao cho hiệu quả nhất? Đừng lãng phí diện tích! Liên hệ ngay với Thịnh Setup để được tư vấn giải pháp layout thực chiến, giúp tận dụng từng mét vuông và biến cửa hàng của bạn thành một "cỗ máy bán hàng" chuyên nghiệp.